Покупка квартиры на этапе котлована

Содержание

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Покупка квартиры на этапе котлована

В зависимости от стадии строительства цены на жилье могут сильно отличаться. Когда выгодно приобретать квартиру, а когда рискованно? Рассмотрим все преимущества и недостатки.

Время чтения: 8 минут

Сначала оценить все выгоды и риски — потом купить

Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.

Строительство дома продолжается в течение нескольких лет. Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться застройщик, практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.

Начало продаж (этап «котлована»)

Цены — низкие, риски — высокие

На первом этапе происходит оформление прав на земельный участок для строительства дома. Застройщик покупает его либо берет в аренду у города. Затем нужно разработать проект и получить одобрение экспертов и государственных органов. Только после этого начинают оформлять разрешение на строительство и подавать документы в Государственный строительный надзор, осуществляющий контроль над возведением капитальных объектов в РФ.

Федеральное законодательство разрешает застройщику начинать реализацию квартир на начальном этапе строительства. Продажи стартуют, едва на месте будущего дома появляется котлован. На этой стадии стоимость минимальна, но высок риск оказаться жертвой долгостроя или, того хуже, мошенников.

Естественно, что покупатели разрываются между желанием купить жилье подешевле и опасениями попасть впросак. По мере продвижения работ растет и вероятность того, что дольщики смогут получить заветные квартиры, однако за более высокую цену.

На каком этапе приобретать жилье – решать самим инвесторам, мы же собираемся описать преимущества и недостатки покупки новостроек на различных стадиях строительства.

Когда покупать? Возможные варианты

Выбор того или иного варианта покупки зависит от разных факторов. Если покупатель располагает небольшим бюджетом, но не ограничен временными рамками, можно не спеша подобрать надежный вариант на начальном этапе строительства и наблюдать в течение нескольких лет, как растут стены будущего жилища. Если же квартира нужна срочно (а такие случаи – не редкость), то приходится выкладывать полную стоимость за готовый объект.

Многие покупатели хотели бы приобрести квартиру по минимальной цене на первичном рынке, да еще и с гарантией того, что дом будет построен качественно и в указанные сроки. К сожалению, соблюсти все эти условия одновременно не представляется возможным.

Цена, по которой продаются квартиры в новых проектах, не стоит на месте. Она прямо пропорциональна степени готовности объекта и достигает максимальных показателей к моменту сдачи дома.

Разница между стартовой и финишной стоимостью может достигать, по разным оценкам, от 30 до 50%.

Ценовые «ножницы» — прекрасный стимул для инвесторов вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, чтобы впоследствии с выгодой реализовать их на рынке. Так же поступают и некоторые дальновидные граждане, которые улучшают собственные жилищные условия при помощи подобных операций.

Преимущества и недостатки покупки квартиры на ранних сроках строительства

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе «котлована» является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки (если таковая подразумевается).

Покупатели имеют возможность также подобрать этаж, на котором им хотелось бы проживать, и даже вид из окон.

На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, и те из граждан, кто приходит «на шапочный разбор», вынуждены довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Однако покупка квартиры на начальных этапах имеет и оборотную сторону медали – вероятность того, что дом не будет построен, а вложенные деньги пропадут или обесценятся. Строительство также может затянуться на неопределенный период времени.

Многим дольщикам приходится ожидать переезда в собственную квартиру не два-три года, как предполагается вначале, а пять и более лет. Такая ситуация – скорее правило, чем исключение при строительстве многоквартирных домов.

Ни одна компания не застрахована от проблем, которые могут помешать соблюсти сроки сдачи.

Но и это еще не самый плохой вариант. Страшный сон дольщика – это превращение проекта в долгострой. Вероятность такого развития событий невозможно исключить полностью, но свести ее к минимуму можно, тщательно выбирая компанию-застройщика. Чтобы избежать горькой участи обманутого дольщика, перед заключением ДДУ нужно тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, «сходить» на форумы дольщиков, где можно получить любую интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов.

Обширное портфолио успешных проектов и репутация надежного застройщика – самые лучшие рекомендации для любой компании. Не нужно гнаться за дешевизной, напротив, слишком низкие цены должны насторожить потенциального дольщика. В слишком заманчивом предложении может крыться подвох, за который придется дорого заплатить. Разумная цена от известной компании, не один год работающей на рынке недвижимости, является достаточно твердой гарантией сохранности средств.

Заключение ДДУ на более поздних сроках строительства

Выбор квартир на поздних сроках строительства ограничен, а цены на порядок выше

Из-за опасений (вполне обоснованных) часть дольщиков предпочитает заключать договоры с застройщиком на более поздних этапах строительства, когда контуры будущего здания вполне различимы, и можно лично наблюдать за процессом строительства. Когда пройдены самые сложные и дорогостоящие этапы, вероятность того, что строительство замрет, становится меньше, но ее никогда нельзя исключать полностью, пока здание не сдано в эксплуатацию.

В зоне риска находятся даже проекты, готовые на 95%.

Правда, высокая степень готовности повышает вероятность того, что дольщикам по решению суда разрешат поручить достройку дома другому девелоперу. Им все равно придется доплачивать для того, чтобы завершить строительство, но суммы будут сравнительно невелики, а шанс, что дом все-таки будет сдан, достаточно высок.

Если же стройка остановится на ранних этапах, это делает перспективы проекта весьма туманными. Кроме того, государственные инстанции могут не выдать разрешение на ввод в эксплуатацию уже готового дома из-за имеющихся недоделок и нарушений.

Еще одна опасность подстерегает покупателей, которые фиксируют сделку с помощью договора предварительной купли-продажи. Его заключают в случаях, когда проект уже достроен и одобрен соответствующими органами, но застройщик еще не получил на него свидетельство собственности.

Предварительные договоры не нужно регистрировать в государственных органах, что открывает лазейку для махинаций. Ею могут воспользоваться мошенники, чтобы продать квартиры нескольким покупателям одновременно, и покупатели должны знать, на что они идут, соглашаясь подписать такой договор.

На двойные продажи приходится львиная доля всех мошеннических схем с квартирами на первичном рынке.

Как видим, квартиру можно купить на разных этапах возведения дома, все зависит от того, чего хочет потенциальный дольщик – рискнуть и купить квартиру за минимальную стоимость или заплатить больше, но спать спокойно, зная, что не сегодня-завтра получит вожделенную жилплощадь. Совместить низкую цену с высокой степенью готовности дома не выйдет – придется выбирать что-то одно или искать золотую середину.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/1053--na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile

Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована

Приобретение жилья, особенно в крупном городе, часто становится проблемой из-за высокой стоимости. Более выгодным вариантом является вложение в строящееся здание, особенно если купить квартиру на стадии котлована.

  • Почему так рано?
  • Заключаем договор
  • Принимаем жилье

Почему так рано?

Подобные способы сегодня очень актуальны, в них заинтересованы строительные организации, поскольку они уже получают часть доходов от возводимого здания, не дожидаясь окончания строительства и продажи квартир. Получает свою выгоду и покупатель:

  • стоимость жилья намного меньше. В среднем цена ниже уже возведенных квартир на 25 процентов, что составляет существенную сумму;
  • возможность получения рассрочки от застройщика с минимальным процентом или вообще беспроцентной;
  • приобретение первичного жилья, в котором используются современные материалы и технологии, а все коммуникации новые, и прослужат не один десяток лет;
  • возможность выбора подходящего этажа и даже планировки квартиры, ее площади;
  • получение жилья, в котором никто не жил до вас, что исключает и возможность судебных тяжб или наличие долгов по коммунальным платежам.

Купить квартиру в новом доме мечтает практически каждый. Но как выгодней это сделать?

Однако у покупки новостройки на стадии котлована есть и недостатки, связанные с длительностью возведения здания:

  • риск потерять деньги. В прессе регулярно всплывают случаи, когда строительство так и не заканчивается, а люди, вложившие свои сбережения, остаются ни с чем, вступая в длительные судебные разбирательства. И хотя процент таких случаев очень мал, риск все же существует;
  • возможность задержки окончания строительства. Это может быть связано с технологическими вопросами или недостатком средств у инвестора, но каждый пропущенный месяц – это финансовые потери для вкладчика;
  • несоответствие жилья заявленному качеству. У недобросовестных компаний может возникнуть соблазн использовать более дешевые материалы для строительства. В результате стены будут тоньше, коммуникации хуже и так далее.
Читайте также  Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Несмотря на существующие риски, покупка жилья на этапе котлована или чуть позже в процессе строительства является наиболее доступным способом приобретения своей квартиры. Значит, нужно совершить сделку таким образом, чтобы получить максимальный шанс на ее удачное завершение.

Правила выбора

Прежде всего, необходимо собрать как можно больше информации о застройщике. У крупной компании обязательно существует свой сайт, где представлены все основные данные:

  1. Учредительные документы.
  2. Проектная документация.
  3. Инвестиционный контракт.
  4. Декларация на проект.
  5. Разрешение на строительство.
  6. Документы, устанавливающие право на земельный участок.
  7. Технико-экономические показатели проекта.
  8. Бухгалтерская отчетность за последние три года.
  9. Договор поручительства или страхования проекта.
  10. Допуск саморегулируемой организации (СРО), лицензии на строительные работы.

Согласно законодательству эти данные должны быть представлены публике, в первую очередь на сайте. При их отсутствии не стоит даже рассматривать данный вариант, поскольку вероятность его благополучного завершения низка. Там же должно быть и описание проекта с характеристикой, моделью дома и окружающего участка.

Покупая квартиру на стадии котлована, нужно особо тщательно выбирать компанию-застройщика

Помимо сайта застройщика, стоит рассмотреть другие источники информации, в том числе из интернета. В частности, участие компании в официальных мероприятиях, например, выставках.

Обязательно стоит поинтересоваться наличием уже сданных объектов, как они были реализованы, довольны ли покупатели качеством и сроками строительства.

Об этом можно узнать на форумах по строительству или пообщавшись со знакомыми, приобретшими жилье через данную компанию.

Чем больше реализованных проектов у компании, чем меньше проблем и судебных разбирательств вокруг нее происходило, тем выше к ней доверие.

Еще одна характеристика компании – партнеры. Поинтересуйтесь, с кем сотрудничает организация, через какой банк происходит ее финансирование. Если среди них числятся крупные страховые компании и банки, это хороший признак.

Не последним моментом в выборе является и цена квартиры, здесь можно сравнить несколько аналогичных предложений, выбрав оптимальное, но только среди тех, где имеются все соответствующие документы и разрешения.

Неплохо посмотреть и сам объект, если он уже начал возводиться. Можно съездить и удостовериться, что процесс начат. Там же можно изучить и сам район, в котором будет располагаться дом. Важно наличие в нем инфраструктуры и транспортных развязок. В этом отношении более привлекательными выглядят целые жилые комплексы, которые занимают не один квартал и предполагают в дальнейшем возведение школы, детского сада, наличие магазинов и прочего.

Заключаем договор

Решая, как купить жилье в строящемся доме, можно воспользоваться одним из трех вариантов:

  • заключить договор долевого участия (ДДУ) в строительстве;
  • стать участником жилищно-строительного кооператива;
  • приобрести жилищный сертификат.

Специалисты рекомендуют выбирать первый вариант, поскольку он наиболее надежный. В договоре будут зафиксированы все характеристики объекта, цена одного метра квадратного, а также сроки и условия завершения строительства и уплата неустойки при его затягивании.

Этот договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойной продажи квартиры, и с этого момента перечисляются средства застройщику. Покупатель, заключая договор долевого участия, получает максимальный уровень защиты и может обратиться с ним в суд для отстаивания своих прав. Квартира будет передана владельцу сразу по получению разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Принимая готовую квартиру, необходимо сверить все параметры с договором купли-продажи

Еще один плюс ДДУ – необходимость страхования, это может увеличить стоимость жилья, однако, и повышает гарантии застройщика. Договор страхования действует в течение всего срока строительства и еще два года после его завершения. В случае несоблюдения застройщиком своих обязанностей, покупатель получит компенсацию.

Участие в жилищном кооперативе возможно, когда он формируется. В данном случае покупатель приобретает пай для вступления в кооператив, который и покупает квартиру. Все условия покупки описаны в уставе кооператива и этот документ необходимо тщательно изучить на вопрос защиты от рисков.

Жилищный сертификат – это покупка будущей квартиры или предварительный договор купли-продажи. Проблема в том, что он ни в каких официальных документах не регистрируется, поэтому высоки риски мошенничества.

Принимаем жилье

Завершение строительства – большой праздник для всех, кто приобрел в здании жилье. Однако, прежде чем окончательно в него заехать необходимо принять купленную квартиру, подписав акт приемки-передачи.

Вот здесь важно наличие договора, в котором описаны основные характеристики жилья, и если они не соответствуют по важным показателям (например, площадь меньше оговоренной, отделка не соответствует), покупатель имеет право предъявить претензии и вообще отказаться от жилья.

Последний вариант редко случается, чаще владелец и застройщик договариваются о компенсации.

Таким образом, приобрести жилье на стадии строительства более выгодно, чем уже готовое. Но при этом важно подстраховаться и оформить все соответствующие документы.

Источник: https://fintolk.ru/likbez/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-na-stadii-kotlovana.html

Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована

В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках.

Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия.

Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Ипотечный кредит и его опасность

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Читайте также  Со скольки можно работать перфоратором в квартире

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

Возможность покупки на нулевом цикле

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства.

Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах.

Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.

Дополнительная информация.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/novostrojjki-na-ehtape-kotlovana/

Инвестиции в покупку новостройки на стадии котлована: а стоит ли рисковать?

Люди, заинтересованные в получении максимальной прибыли, рассматривают возможность инвестирования в новостройки на стадии котлована. Но, выбрав этот способ, нельзя забывать, что он связан с различными рисками. Тут уже выбор инвестора, рисковать ли ему всем ради большого дохода или вкладывать деньги в надежные финансовые инструменты, но получать немного.

Анализ застройщика – необходимая составляющая

Инвестиции в строящийся объект всегда предполагают некие риски, просто с готовностью недвижимости они снижаются. Если же деньги вкладывают в котлован, то нужно быть еще более осторожным. Перед совершением инвестиций необходимо:

  1. Изучить предложения на рынке. Их необходимо рассортировать по тому, какие компании являются застройщиками.
  2. Ознакомиться с документами каждого из застройщиков, внимательно изучить проектную документацию.
  3. Произвести анализ деятельности застройщиков. Посмотреть размер уставного капитала, объемы строительства, год основания, длительность ведения профессиональной деятельности, количество достроенных и строящихся домов.
  4. Выбрать одного или нескольких застройщиков, лично побеседовать с представителями компании и сделать окончательный выбор.

Решение должно быть взвешенным и продуманным. Вряд ли человеку без специальных знаний и опыта удастся с этим разобраться быстро. Детальное изучение застройщика минимизирует риски.

Вкладывать деньги в котлованы лучше опытным инвесторам или после консультации со специалистом в сфере строительства.

Ситуация в сфере строительства на стадии котлована

Интерес инвесторов к котлованам резко возрос в самом начале века. Тогда вкладчики смогли оценить выгодность вложений – они получали прибыль в размере 20 – 50% от стартового капитала.

Ситуация серьезно изменилась в 2008 году. Финансовый кризис стал причиной заморозки множества строительных площадок. Получилось, что многие компании просто не смогли выполнить свои обязательства перед инвесторами.

Сегодня же интерес к вложениям в котлован опять возрос. Люди готовы рискнуть ради получения большой прибыли. При инвестировании средств в жилую недвижимость Санкт-Петербурга и Мосты на этапе начала строительства можно надеяться на возврат 120 – 125% средств после продажи квартиры. Но цены на них после долго спада в последние полгода начали расти. При положительной динамике экономической ситуации уровень доходности может вырасти в 2 раза и достичь 50%.

В какое жилье инвестировать?

Инвестирование на нулевом цикле строительства приносит разные доходы в зависимости от класса жилой недвижимости. Поэтому и объем вложений распределяется неравномерно:

Жилье эконом класса занимает незначительную часть, так как приносит небольшую по объему прибыль. А вот квартиры более высокого статуса сами по себе стоят немало, еще и приносят ощутимый доход.

Преимущества и недостатки

Плюсов у долевого строительства на стадии котлована не так уж много, но они ощутимы:

  • низкая стоимость недвижимости в сравнении с идентичными готовыми объектами;
  • возможность получения большой прибыли от практически пассивного инвестирования (нужно будет только купить и продать квартиру);
  • получение в конечном итоге готового жилого объекта, построенного по современным технологиям, с развитой инфраструктурой;
  • большой выбор квартир, планировок, площади будущей квартиры, этажа.

Минусов у такой идеи предостаточно из-за ее рискованности. К недостаткам можно отнести:

  • невозможность проведения оценки качества готовой недвижимости;
  • невозможность заключить со строительной компанией договор купли-продажи (по сути, человек становится не владельцем квартиры, а инвестором до окончания строительства);
  • возможны срывы поставленных сроков строительства;
  • строительство может быть заморожено по причине недостатка инвестиций, банкротства компании, недобросовестных действий застройщика.

Возможные риски и способы их устранения

Рисков в связи с вложением средств в строительство на нулевом этапе немало. Но большинство из них можно предотвратить или компенсировать материально. Чтобы дольщик не понес убытков, он должен четко понимать, как ему следует действовать в различных ситуациях:

Ситуация Как поступить? Обоснование
Человек хочет документально зафиксировать факт участия в долевом строительстве. Какой документ при этом необходимо использовать? Подписывать нужно договор долевого участия (ДДУ). ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» предоставляет гарантии дольщикам. Если вместо ДДУ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи или договор займа, то защитить свои права в случае недобросовестности второй стороны он не сможет.
Сроки строительства закончились, а дом так и не сдан. Можно ли получить компенсацию? Дольщик вправе получить компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки, если он не заключал с компанией доп. соглашение о продлении сроков строительства. Можно получить не только неустойку, но и компенсацию других возникших затрат – стоимость аренды квартиры, затраты на хранение стройматериалов. Главное, чтобы они были документально подтверждены. Федеральный закон обязывает застройщика предупреждать своих дольщиков о продлении срока не меньше чем за 2 месяца до окончания установленных сроков. Делается это путем направления уведомления и доп. соглашения. Если дольщик его подпишет, то получить неустойку он уже не сможет.
При осмотре квартире специалистом БТИ выяснилось, что фактическая площадь меньше заявленной в договоре. Дольщик может вернуть деньги за разницу в м2 в денежном эквиваленте. Дополнительно есть возможность взыскать проценты за использование заемными средствами, то есть с суммы возврата. Застройщик не выполнил свои обязательства, следовательно, он должен компенсировать убытки инвестору.
В ходе осмотра квартиры были обнаружены видимые дефекты (например, был использован не тот стройматериал, что был изначально заявлен). Не стоит сразу же подписывать акт приема-передачи квартиры. Сначала необходимо ее тщательно осмотреть. Выявленные дефекты вписываются в документ. Владелец имеет право на оспаривание и скрытых дефектов в течение гарантийного срока. Он составляет 5 лет на саму квартиру, а на различные коммуникации – 3 года. В течение этого срока можно получить возмещение ущерба или вернуть средства в случае обнаружения серьезных дефектов.

Заключение договора долевого участия обезопасит инвестора от всевозможных «серых» схем. Даже в случае возникновения проблем он сможет отстоять свои права.

Федеральный закон о долевом участии – чем он хорош?

Еще в 2005 году вступил в силу ФЗ-214 о долевом участии, тем самым власти предоставили множество гарантий на законодательном уровне людям, вкладывающим свои деньги в строительство. Речь идет и об обычных гражданах, и об инвесторах. В законе прописывается необходимость заключения ДДУ. В нем обязательно отражают:

  • данные о строящейся недвижимости;
  • цену жилья;
  • условия оплаты (суммы, сроки, способы);
  • сроки сдачи;
  • гарантии.

При строительстве многоквартирных жилых домов около ¼ квартир продается еще на стадии котлована. Больше половины объектов приобретают на стадии строительства. А оставшаяся часть приходится на покупку готовых квартир.

Чтобы еще больше обезопасить себя от возможных рисков, есть смысл обращаться в компании, страхующие свою ответственность перед вкладчиками. Тогда даже в случае банкротства инвесторам удастся вернуть свои деньги.

Заключение

Несмотря на наличие защитных законодательных мер, инвесторы, вкладывающие свои деньги в покупку новостроек на стадии котлована, имеют ряд серьезных рисков. Но если человек готов рискнуть собственными средствами ради получения большой и легкой прибыли, то такой формат будет для него самым подходящим.

Даже непосредственно на этапе строительства стоимость квартир возрастает, а значит, снижается размер возможной прибыли. «Безопасно вкладывать и получать немного или много зарабатывать, но небезопасно?» — выбор должен делать каждый инвестор самостоятельно, адекватно оценив все аспекты строительного бизнеса.

Источник: https://pravila-deneg.ru/investicii/investicii-v-pokupku-novostrojki-na-stadii-kotlovana-a-stoit-li-riskovat

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

Практически половина квартир в новостройках продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более. Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?

Читайте также  Что значит депозит при съеме квартиры

Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств.

В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом.

Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.

Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика. Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.

Многих привлекает возможность выбора. Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа. Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии. После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир. Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой. Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.

№2. Минусы покупки жилья на этапе котлована

Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании.

Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома, но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.

Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.

№3. Где искать информацию о застройщиках?

Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.

Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя.

Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.

Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте.

Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации.

Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.

№4. Какие документы должны быть у застройщика?

Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.

Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли.

В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время.

Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.

Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом.

В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей.

Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.

У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности. Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.

Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.

Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.

С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.

Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.

Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.

Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж.

Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна.

В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.

Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.

Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется. Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя. Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.

Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист. Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.

Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков. Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.

Большая часть квартир приобретается в ипотеку. Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка. Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.

№6. Инфраструктура района

На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко. Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки.

Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом.

Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.

№7. Что нужно учесть при приеме квартиры?

Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям.

Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, коммуникациям, а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах. Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована.

Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.

Источник: Новостройки ЗАО — stroyki-msk.ru

Источник: http://remstroiblog.ru/natalia/2017/01/23/7-osobennostey-pokupki-kvartiryi-v-novostroyke-na-stadii-kotlovana/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: